清算土地(di)增(zeng)值稅行動升級(ji) 電腦系統(tong)自動生成(cheng)稅負率低(di)企業“黑名單” 盡管任志強與央視關(guan)于(yu)“房企欠巨額土地(di)增(zeng)值稅”的論戰(zhan)早已(yi)告(gao)一段(duan)落，這場(chang)風(feng)波卻(que)延續至今(jin)。 國家稅務總局(ju)日前(qian)下發(fa)通知，要求各級(ji)稅務機關(guan)加強征(zheng) ...
清算土地增值稅行動升級
電腦系統自動生成稅負率低企業“黑名單”
盡管任志強與央視關于“房企欠巨額土地增值稅”的論戰早已告一段落，這場風波卻延續至今。
國家稅務總局日前下發通知，要求各級稅務機關加強征管堵漏增收，提高收入增長質量。在下一階段規范稅收秩序的重點中，首先提到的就是“加大土地增值稅清算力度”。
記者拿到的一份國稅總局內部文件顯示，國稅總局已對清算任務限定了時間表，要求各地在今年11月底前報送土地增值稅清算工作完成情況。
“從去年底開始，我們就要求各地從嚴清算土地增值稅，并把這項工作列為今年的工作重點之一。”國家稅務總局相關主管部門一位負責人對《華夏時報》記者表示。
一家全國大型房企高層透露，“稅務系統的電腦中已經自動生成了稅負率低的企業，由各地稅務局管理科形成一份‘黑名單’上報，然后指定稽查局對名單上的房企逐一檢查。”但該消息未得到相關部門證實。
業內人士分析，在市場下行階段，一旦土地增值稅成為稅務部門重點清查的對象，會令開發商本已緊張的資金鏈“雪上加霜”。對于中小房企而言，從嚴征收土地增值稅或引發資金鏈斷裂風險。
多地清查土地增值稅
在國稅總局發出上述通知之前，已經有不少省份在行動。
近期，廣東省地稅局制定出臺了《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》，就清算省內房企的土地增值稅提出諸多詳細要求，文件將于7月1日起正式實施。
河北省地稅局也在近日宣布，年內至少清算828個房地產項目。
此外，據媒體報道，根據國家稅務總局的部署，2014年 土地增值稅清算計劃已被列入稅務機關績效考核范圍。海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西等地先后公布了2014年度土地增值稅清算計劃、調整土地增值稅征收政策等文件。
去年11月，央視《每周質量報告》報道稱萬科、華遠、富力、SOHO中國等45家房企，8年來欠繳土地增值稅超3.8萬億元。對此，多家上市房企發布澄清公告予以否認，任志強更是駁斥央視報道“愚蠢無知”。
“央視報道后，我們對土地增值稅更加重視了，央視提及的一些問題，對清查工作還是有推動作用的。”深圳市地稅局有關負責人告訴記者。
上述負責人還表示，去年底到今年初，國稅總局已經召開了幾次會議，督促地方清查土地增值稅。從今年初開始深圳已著手部署清查，1-5月份的土地增值稅同比增長情況還算不錯。
“今年是清算土地增值稅的執行年，從一線城市到小縣城都要清算，這與地方財政緊張、國稅總局施壓有關。”深圳一家房地產稅務咨詢公司總經理說。
實際上，今年以來，多個城市陷入財政收入增幅放緩的困境，一些城市選擇用追繳稅收等方式填補財政收入的缺口，其中，房地產行業是追繳的重點目標。
“今年的財政壓力大，稅收任務艱巨，國稅總局需要出面督促地方充分挖掘稅收潛力。”廣東某市一位國稅局官員告訴記者。
地方政府兩難
“從我們對上半年工作的摸底情況來看，有些省份已經展開了相關工作，但也有些省市的工作進展緩慢。”上述國稅總局相關主管部門負責人表示，“由于土地增值稅屬于地稅，所以國稅總局也只能起到督促作用，具體的落實工作還要由地方執行。”
實際上，近幾年，國稅總局多次下發文件要求地方清查土地增值稅，但地方政府積極性并不高，過去幾年的稅務清查工作，對開發商也并未產生實質性影響。
“房地產項目大部分是滾動開發，從拿地、開發到竣工一般都要2-3年的周期，有的項目還存在捂盤的情況。”東部某省會城市稅務局一位官員對記者表示，“土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。”
上述官員還表示，為了拖延土地增值稅清算時間，很多房企絞盡腦汁，如一些大型項目采取分期領取預售證的方式，等到現房或準現房時才開始銷售。“因此，很多地稅部門都沒有足夠的人力來進行土地增值稅的清算。”
此外，地方政府的“小算盤”，也使得土地增值稅在征收過程中淪為可松可緊的“橡皮筋游戲”。
“由于土地增值稅的稅額較大，地方稅務部門在完成當年的稅務指標后，并不急于針對所有的項目匯算清繳，這有利于地方稅務局實現逐年遞增的稅收任務。”北京一家稅務公司負責人表示。
“更重要的是，地方政府不想殺雞取卵，會考慮長期的利益，尤其是體量大的項目，開發周期長，除了稅收，更有助于提升地價和完善配套，如果即時清算，誰還愿意在這個城市拿地？”長沙一別墅項目營銷總監朱先生說。
房企資金鏈“雪上加霜”
目前，土地增值稅實行四級超額累進稅率，稅率為30%-60%。但土地增值稅一直是房地產稅收體系中，設計最復雜、征稅成本最高的一個稅種，對于地方政府而言，實際操作上存在一定難度。
由于對房地產開發成本難以統一認定，前幾年各地幾乎清一色地執行了土地增值稅“預征”的操作辦法。
國稅總局于2010年6月出臺文件規定，除保障性住房外，東部 地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。
“一般我們在項目拿地階段就已經做好稅務規劃，將土地增值稅按照銷售收入的總額進行預提，并計入開發成本，最終反映在財務報表中。”北京一家大型地產商負責人認為，土地增值稅在未達到稅法規定的結算條件時可以不交，這對企業來說并不違反稅法。
“不過，現在土地增值稅成為稅務部門重點清查的對象，一些資金本來就不寬裕的開發商，日子會更加難過。”上述深圳房地產稅務咨詢公司總經理表示。
多位業內人士分析，目前房企融資成本上升，同時市場銷售不暢，如果稅務部門“再上一道枷鎖”，房企將面臨更大的壓力。
“這些年一直都沒有進行過土地增值稅的嚴格清算，截至目前這已是一筆十分可觀的資金，對于中小房企而言，一旦自身項目被清算，資金鏈將存在斷裂風險。”北京一家房企負責人對記者表示。
不過也有房企并不擔心清查的后果。上述長沙別墅項目的營銷總監朱先生認為，從利益角度考慮，地方清查更多是為了應付上級壓力，但執行時還是會為開發商考慮。
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